remember

Primul articol pe care l-am publicat a fost pe bloombiz, și se referea la imobiliare: proprietar, chirire, nivel al prețurilor. În noiembrie 2007 cînd a fost publicat, acest articol a adunat numai comentarii acide care mă făceau naiv complet si mă scoteau în afara 'realității'. Am decis să-l pun pe blog ca o confirmare a logicii economice care ne poate salva de multe afaceri proaste pe care puteam/putem să le facem.

"Multi tineri incearca sa se descurce cat mai bine, cu serviciu sau pe cont propriu, si sa aiba o casa a lor, pe care sa o renoveze si sa o mobilize dupa gusturile proprii. Multi gandesc ca e mult mai avantajos sa plateasca o rata la banca si, la finalul creditului, locuinta sa ramana a lor, decat sa plateasca chirie. De fapt, aceste porniri sunt de o natura mai mult instinctuala decat rationala.

Nu trebuie pierduta din vedere conjunctura economica, dominata de puseuri inflationiste, care determina BNR-ul sa scumpeasca creditele ipotecare, deci sa diminueze intr-o oarecare masura cererea de locuinte. In al doilea rand, trebuie avut in vedere pretul unei locuinte din Bucuresti, care se apropie sau egaleaza pretul unei locuinte asemanatoare din celelalte capitale ale UE, fapt ce ma determina sa cred ca preturile nu vor mai creste cu mult in termeni reali si se apropie de o plafonare.

Intervine, apoi, calitatea zidurilor pe care vrem sa le cumparam, adica durata normala de utilizare, care, in cazul apartamentelor vechi, nu depaseste 50 de ani.

Asadar, multi isi doresc sa devina proprietari; aceasta inseamna ca vor sa detina toate drepturile conexe dreptului de proprietate, si anume dreptul de dispozitie si de uzufruct. Dreptul de dispozitie poate fi folosit in cazul in care dispunem vanzarea (instarinarea) sau inchirierea proprietatii (care inseamna practic ca vindem uzufructul acealei proprietati). Dar in cazul in care achizitia se face pe credit ipotecar, pe o rata semnificativa, practic noi nu detinem dreptul de dispozitie in sesul instrainarii proprietatii, ceea ce inseamna ca “stam cu chirie la banca”, dispunand, practic, doar de uzufructul proprietatii.

In acest moment intervine un lucru esential, si anume: costul uzufructului pe care il cumparam atunci cand inchiriem o locuinta este mai mic decat pretul platit pe acelasi uzufruct, dar la banca. In consecinta, niciodata nu vom gasi pe cineva care sa ne plateasca un pret mai mare pe acealsi drept de uzufruct decat il platim noi la banca; varianta cu subinchirierea nu este valabila. Iar varianta cu refinatarea creditului este destul de scumpa si deloc avantajoasa pentru clientul bancii.

Este tipic sa gandesti:” Bine, dar la finalul perioadei de creditare, locuinta ramane a noastra!” insa valoarea acelei locuinte la finalul perioadei (de obicei 20-30 de ani) va fi cu mult mai mica decat pretul platit bancii pentru ca durata normala de utilizare se apropie de sfarsit, blocul respectiv este mai subrezit, investitiile in consolidari si reparatii vor fi destul de consistente. In plus, in 20 – 30 de ani se pot produce multe riscuri care sa duca la o scadere a valorii acelei locuinte.

Concluzionand, la ora actuala, inchirierea unui apartament este mai rentabila decat achizitia unuia pe credit ipotecar. Iar nevoia de lichiditati a unui tanar este mai mare in aceasta perioada, dorind sa calatoreasca mai mult, sa aiba parte de mai multe distractii. Asadar,diferenta dintre rata la banca si chiria platita unui proprietar poate fi folosita in alte scopuri. Timpul va demonstra acest lucru si va veti convinge pe pielea voastra.

"