vineri, 4 octombrie 2013

Ce faci dacă … (IV)

… ești în posesia unui apartament și vrei să-l inchiriezi. Mă refer aici la cum trebuie să investești în finisaje/ utilități și cum îți stabilești relația ta cu clienții.

În mica mea experientă în domeniul imobiliar am observat existența cîtorva tipuri de proprietari care nu procedează corect în sensul că nu reușesc să obțină maximum de profit. Și aici intră cei care și-au amenajat un apartament pentru ca să locuiască acolo și acum se mută, sau cei care au intrat în posesia unuia și vor să-l închirieze. Apartamentele din prima categorie au de obicei finisaje, mobilier și electrocasnice de calitate foarte bună și se pretează mult mai bine la închirierea în regim hotelier, iar cele din a doua categorie sînt cele care ajung efectiv depozitul de vechituri al proprietarului. Aceste vechituri și lipsa unei înțelegeri clare cu chiriașii privitoare la cine suportă reparațiile fac ca profitul obținut să fie mai mic. În plus, apartamentele din cele două categorii de mai sus au perioade destul de lungi și dese în care stau nelocuite, deci zero încasări.

De departe cea mai bună profitabilitate o vei avea dacă închiriezi apartamentul nemobilat/ neutilat sau parțial utilat. Aici intră în discutie cele de 1 - 3 camere. Finsajele trebuie să aibe o calitate rezonabilă pentru un comfort bun. Acest tip de apartamente se închiriază cel mai repede pentru că sînt căutate atît de persoane fizice cît și de firme. Deci timpul de schimbare al chiriașilor este cel în care reușesti să zugrăvești și să mai faci mici reparații, și este foarte scurt în comparație cu celelalte cazuri. În plus, chiriașii care caută astfel de apartamente (care dețin sau își cumpără mobilă și electrocasnice) nu se mută în fiecare an; în felul acesta obții o bună predictibilitate a veniturilor tale din chirii pe un termen mai lung. Prin urmare nici eventualele comisioane plătite agenților imobiliari nu vor fi prea multe. Pe termen mai lung vei obține un profit mai mare, chiar dacă chiria lunară este mai mică decît în cazul unui apartament mobilat/ utilat. Marele avantaj al chiriașilor este că nivelul de comfort în care vor să investească rămîne la latitudinea lor.

Dacă însă vrei să-ți închiriezi apartamentul mobilat și utilat vei obține o chirie lunara mai mare decît în primul caz, dar și riscurile sînt pe masură. Pe termen lung trebuie să iei în considerare faptul că dintr-un apartament mobilat/ utilat te muți extrem de ușor, deci vei avea perioade relativ dese în care nu vei încasa nimic, trebuie să suporți reparații/ înlocuiri ale mobilei/ electrocasnicelor, plus clasica zugraăveală și micile reparații. Toate acestea necesită nu numai bani, ci și timp! Timp în care iar nu încasezi nimic. În consecință și comisioanele plătite agenților imobiliari vor fi mai multe.

Este foarte util și eviti o parte din pierderi dacă stabilești de la începutul relației cine suportă anumite reparații și condițiile în care chiria poate fi renegociată.

9 comentarii:

  1. Teoria e frumoasa, dar s-ar putea sa nu se potriveasca cu realitatea romaneasca. Putini sunt cei ce doresc sa inchirieze un apartament nemobilat si neutilat. De ce ? pentru ca piata chiriilor e prea instabila pentru a avea garantia ca poti locui in respectivul apartament o perioada indelungata. De aici disconfortul creat de mutarea in noul apartament a mobiliei si a electrocasnicelor.
    In plus, chiria e privita in Romania ca o solutie temporara. iar cine doreste sa locuiasca temporar intr-un apartament prefera sa nu trebuiasca sa utileze si sa mobilele respectiva locuinta.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Gîndești ca un adevarat agent imobiliar! Doar aceștia vor să mențină încă iluzia că proprietarii modifică rapid chiria și piața e instabilă, deci nu e rentabilă varianta descrisă de mine. Oriunde în piața imobiliară a zilelor noastre, după o perioadă clientul vrea reducere la chirie (actualizare la piață), iar proprietarul nu prea vrea. Mai sînt și proprietari care gîndesc și care reduc prețul și cîștigă in felul acesta pt că nu mai trebuie să stea cu apartamentul neînchiriat încă 1-2 luni si nu mai trebuie să mai plătească agentul imobiliar încă o dată. Dacă faci calculul, vei vedea ca asta e realitatea.

      De acord ca sînt putini, dar piață există. Gîndeste-te: daca tu ai detine un apartament pe care vrei sa-l inchiriezi, n-ai vrea sa obtii maximum de profit? Sînt sigur că răspunsul e DA.

      Situația descrisă de mine e de tipul win-win pt client și proprietar. Mai puțin însă pt agentul imobiliar.

      Ștergere
    2. Gandesc ca unul care cauta in mod constant de vreo 2 ani sa schimbe chiria si care nu cunoaste pe nimeni care sa doreasca un apartament gol. De asta spun ca teoria e frumoasa, dar practica ne omoara. Cele spuse in articol se adreseaza celor dintr-o piata matura, nu celor din piata romaneasca (daca am avea o piata matura, nu am avea dezechilibrul asta dintre venituri si preturi sau chirii).
      In urbea mea, preturile nu prea au scazut in ultimii 2 ani, ba din contra, daca e sa iau de bune anunturile imobiliare. Iar de obicei chiriasul plateste comisionul, asa sunt convinsi proprietarii sa accepte "serviciile" agentilor imobiliari.

      da, as vrea sa obtin maximul de profit, dar explica asta celor ce ma suna pentru ca au citit anuntul meu de la rubrica "caut chirie" si imi ofera un apartament ce nu are nimic de-a face cu cel descris de mine. Proprietarii pe care i-am intalnit eu vor maximum de profit fara sa le pese absolut deloc de cerintele potentialilor clienti. "Cauta oamenii biciclete ? Pai si ce, trotineta mea n-o fi buna ? Ia sa sun eu si sa le propun o afacere."

      Ștergere
    3. Daca vei cauta bine pe anuturi imobiliare, sau daca ai pe cineva care lucreaza ca agent imobiliar, vei gasi si apartamente goale. Sint mai rare pentru ca chiriasii se muta o data la 3-4 ani, chiar si mai rar, dar sint. Experienta mea personala am dobindit-o in Bucuresti; nu stiu cum stau lucrurile in alte orase, dar calculul economic descris de mine e valabil oriunde in lumea asta, indiferent de maturitatea pietei pentru ca orice proprietar vrea profit mai mare si orice chirias vrea sa plateasca mai putin si sa aiba un comfort mai mare.

      Daca cauti sa schimbi chiria doar cu un simplu anunt la imobiliare si astepti sa te sune proprietarul ideal, cred ca nu faci ceea ce trebuie. Foarte multi evaluatori imobiliar pun anunturi de tipul celui pus de tine doar pentru a avea un puls al pietei. Foarte multe chirii, avansuri si altele de acest tip se negociaza la fața locului, cu proprietarul.

      De acord ca sint si proprietari care nu au nici o logica economica in ceea ce fac, doua exemple le-am dat si eu in articol. de obicei acestia stau cu apartamentele goale cel mai mult timp.

      Faptul ca nu cunosti pe nimeni care a abordat recomandarea facuta de mine, nu inseamna ca nu exista si astfel de persoane!

      Ca te suna oameni de tot felul, te cred. Cine are nevoie reala de o chirie noua, merge la vizionari, stie ce vrea in detaliu si suna, nu asteapta sa fie sunat.

      Uite o recomandare pt tine (sint sigur ca nu esti din Bucuresti): mergi la vizionari, propune-le proprietarilor varianta deschisa de mine - sa-ti inchirieze apartamentul gol; explica-l avantajele. Alege-ti insa cui îi vei propune o astfel de intelegere!

      Ștergere
    4. Pai caut prin anunturile proprietarilor (cu agentii nu mai colaborez, experientele au fost jenante). Am gasit si anunturi de inchiriere ale unor apartamente care erau in acelasi timp si la vanzare (desi proprietarii se codeau sa recunoasca asta). De aia consider ca inchirierea unui apartament gol nu e avantajoasa in Romania, unde riscul ca proprietarul sa se hotarasca sa vanda sau sa-ti spuna ca-i vine un copil din Canada acasa si ca trebuie sa pleci - ca doar e casa lui, nu ? - e foarte posibila (da, stiu ca poti face contract, dar pana apuci sa dai in judecata omul si sa castigi trece ceva vreme). Cand ai de carat doar haine si alte nimicuri e mai simplu, insa cand trebuie sa cari tot din casa nu mai e asa de distractiv (iar centrala termica sau instalatia de aer conditionat chiar nu vrei sa le cari de colo-colo).

      Mai pun din cand in cand anuntul la "caut chirie" pentru ca mai exista unii care aleg sa inchirieze prin cunostinte sau sa caute prin genul acesta de anunturi. Oamenii raspund anuntului, dar la fata locului observi ca nu corespunde anuntului tau, desi ai recitit la telefon cerintele. Le explici genului asta de oameni strategii de optimizare a profitului ? Sa fim seriosi.

      Cei mai multi proprietari nu accepta sa-si goleasca apartamentul pentru ca nu ar avea unde sa-ti tina respectivele lucruri. Poate ca in Bucuresti oamenii sunt mai destupati la minte, desi am auzit povesti interesante si de pe acolo. De asta spun ca oamenii trebuie sa o ia copacel-copacel: sfaturile din articol sunt bune, dar nu poti invata conjugarile pe cei ce nu stiu inca alfabetul.


      Ștergere
  2. Gata, te-am inteles perfect.

    Prezumind buna ta credinta, nu pot sa constat decit ca faci o eroare fundamentala de logica: pleci de la perceptia ta asupra pietei imobiliare dintr-un orasel de provincie - sa zicem Dorohoi -, generalizezi si concluzionezi ca asa stau lucrurile in toata tara. Dupa care e firesc sa sustii ca ceea ce am scris eu e teorie, desi asa cum precizat, face parte din experienta mea practica.

    Ideea e ca generalizarea ca proces deductiv dă de cele mai multe ori erori, cum e si cazul tau. O eroare este ca mentalitatea celor din Dorohoi e aceeasi in toata tara, inclusiv in Bucuresti. Si de aici fricile descrise in scenariile expuse de tine.

    "Nu am vazut ..., nu am auzit...., " si altele asemenea nu pot tine loc de argumente. Probabil situatia din provincie e cea descrisa de tine, nu te contrazic.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. E adevarat, cunosc destul de bine piata imobiliara a unui oras de provincie - nu e Dorohoi - si poate ca generalizez. de unde as putea sti ce se intampla in alte orase ? Hm, ar fi o inventie care ma poate ajuta: internetul.

      Sunt totusi curios: din 10 proprietari, cati au fost dispusi sa accepte propunerea de mai sus ? Si din 10 cunostinte ale tale care locuiesc in chirie, cati ar fi dispusi sa inchirieze un apartament gol ?

      Ștergere
    2. Nu stiu cîți proprietari din 10 ar fi dipuși să accepte propunerea de mai sus, dar știu că piața pentru acest tip de închiriere există, chiar dacă e mai mică. Chiar eu am făcut cîteva vizionări. Cei care caută genul acesta de chirie sînt în general familii, trecuți de 35 de ani, cu venituri peste medie și care nu au vrut să aplice pentru un credit din diverse rațiuni. Cu fiecare zi care trece, decizia lor e confirmată de realitate: colegi de serviciu care se plîng că au luat credite imobiliare, piața imobiliară scade de la an la an cu cîteva procente bune care înseamnă mai mult decît plătesc ei pe an la chirie, și în plus e foarte posibil să aibe șansa de a cumpăra ceva la licitație de la bănci.

      Menirea acestui articol e aceea de a prezenta o abordare reală și avantajoasă pt chiriași și proprietari.

      Ștergere
    3. Și încă ceva. proprietarii care închiriază în acest fel sînt de obicei cei care au cumpărat o locuință ca investiție pe termen lung, nu au locuit acolo și nici nu intenționează să o facă în viitorul apropiat. Și in Bucuresti sînt destui care au cumpărat prin anii 2000 sau mai devreme la preturi f mici, și acum doar adună lunar chiriile de la cîteva apartamente.

      Ștergere