joi, 30 aprilie 2009

Imobiliarele si viata in Romania –analiza macro pe termen mediu

Nivelul de trai determina direct pretul imobiliarelor pe piata, in orice regiune. Ca atare, tot ceea ce duce la scaderea nivelului de trai pe ansamblul unei comunitati influenteaza indirect perceptia valorii asupra oricarui bun sau serviciu.

Stiut fiind faptul ca piata imobiliara nu este o piata destul de lichida (aici gasindu-se cei care au o aversiune marita fata de risc), se poate deduce simplu relatia: cu cat este mai facila dobandirea banilor (creditare), cu atat vor inflori preturile. Demonstratia are la baza componenţa celei mai numeraose categorii indatorate: salariatii.

In ultima vreme asistam la masuri eronate din punct de vedere economic din partea politicului; asta daca avem in vedere interesul national. Consecintele acestor masuri se vor simti in scaderea nivelului de trai in Romania, si implicit in pretul imobiliarelor.

In primul rand decizia imprumutului extern a fost una nefundamentata economic. Argumentele de tipul protejarii leului de un eventual atac speculativ sau finantarea deficitului bugetar sunt ireale si depind direct de vointa politica, iar salvarea unor afaceri private din domeniul bancar cu pretul cresterii datoriei publice nu reprezinta nicidecum un anditot la efectele crizei. Solutii la acoperirea deficitului bugetar am dat intr-un articol precedent (prin externalizarea cheltuielilor). Criterii sanatoase si benefice intregii comunitati pe baza carora banii publici (din buget sau imprumutati) sa fie folositi la salvarea unor afaceri private nu exista. Cresterea indatorarii publice conduce inevitabil la cresterea fiscalitatii si la scaderea nivelului de trai.

In al doilea rand anul electoral in care ne aflam ii condamna pe cei inca robiti de detinerea puterii formale sa adopte decizii in favoarea unor interese private in schimbul aportului consistent la batalia electorala ce va urma. Acesta ar putea fi si motivul indarjirii cu care se tine de cheltuielile pentru "investitii". Un alt aspect negativ al anului electoral este ca actuala conducere executiva nu are o gandire pe termen lung, ci urmareste sporirea avantajelor electorale de moment. Ca o precizare care se impune, ma vad obligat sa subliniez faptul ca nu partinizez cu nici un partid politic, rostul comentariilor decurgand din efectele economice care pot aparea ca rezultat direct al actiunilor factorului politic.

De notat mai sunt si recentele masuri privind limitarea liberei initiative prin promovarea unei fiscalitati exacerbate (accize, impozit forfetar, contributii salariale platite aproape degeaba,…), precum si utilizarea imprumutului extern la plata pensiilor si salariilor bugetarilor.

Un alt factor important este somajul; atat timp cat somajul va creste vom asista in continuare la cresterea restantelor catre banci, la cresterea presiunii asupra bugetului prin cresterea numarului de persoane asistate, la intarzierea reluarii creditarii, si la scaderea preturilor de tranzactionare a imobiliarelor.

Doar categoria proprietatilor imobiliare comerciale (hoteluri, spatii comerciale, depozite, …) – a caror achizitie nu se adreseaza majoritatii oamenilor – constituie o abatere relativa de la rationamentul de mai sus.

Reperul care marcheaza startul in achizitii imobiliare, pe care multi il cauta, il reprezinta stagnarea (intr-o prima faza) si inceperea reducerii somajului. Pana in acel moment nici vorba de reluarea creditarii (datorita instabilitatii locurilor de munca si a inexistentei unei baze reale de raportare pentru garantii) sau de oprirea ieftinirii caselor si terenurilor.

Dar dupa cum se vede, in Romania criza inca nu a inceput sa-si produca complet efectele. Acum suntem in etapa in care perspectiva somajului nu ameninta prea multe locuri de munca (in comparatie cu alte tari), iar firmele intra in incapacitate de plata, si cu putin ‘ajutor etatist’ - in faliment. Cu cat criza se va adanci, problema continuitatii sistemului de pensii de stat si a asistentei medicale asigurate de stat se va acutiza si va deveni din ce in ce mai greu de rezolvat. Rezulta clar ca o scadere a nivelului de trai pe ansamblul societatii va urma sa se produca in curand, cel mai sigur incepand cu lunile septembrie-octombrie ale acestui an.

Scaderea cererii pe ansamblul economiei se va opri numai la nivelul la care va putea fi sustinuta de capacitatea comunitatii de a crea plus valoare, din care se deduce datoria la banci, nivel la care trebuie sa se ajusteze productia si vanzarile.

Zeul numit consum cu orice costuri a murit. Raman in urma datorii, regrete sau lectii de viata.

Un comentariu: