Pagini

miercuri, 7 aprilie 2010

Dărîmarea de mituri - ep. II

Al doilea mit: prețurile la apartamentele românești a ajuns aproape de limita inferioară. Acum este momentul să cumperi.

Aici trebuie să analizăm comportamentul băncilor - ca principali susținători ai prețurilor actuale. Susținători din două motive:
- nu au nici un interes să execute garanțiile la creditele neperformante la un preț real, pentru că astfel ar scădea prețul de ofertă pe care X-ulescu visează că o să-l încaseze vreodată pe apartamentul pe care-l are scos la vînzare, și astfel și-ar faulta singure bilanțurile (am explicat aici cum)
- bruma de clienți prin 'prima casă' trebuie fructificată la maximum indiferent dacă aceștia ajung în incapacitate de plată sau nu; profitul este sigur

Cert este că portofoliile de ipoteci deținute de bănci cresc de la o zi la alta, ca rezultat direct al 'măsurilor anticiclice' luate pînă acum. Deznodămîntul este inevitabil: la un moment dat aceste ipoteci trebuie scoase la vînzare. Scenariul meu în acest caz este că, pentru a nu tulbura prea mult mințile celor care au scoase la vînzare asemenea proprietăți și să-i determnie să scadă prețurile de ofertă, băncile vor prefera să construiască diferite pachete consistente de astfel de ipoteci pe care să le vîndă la prețuri reale (unor fonduri de investiții, de exemplu); zero impact asupra pieței, impact pozitiv asupra bilanțului. Dar foarte posibil ca piața chiriilor să scadă semnificativ, ceea ce nu cred că va fi un impediment pentru evaluatorii bancari - ne-adecvarea utilizării metodei de evaluare prin venituri putînd fi pusă pe seama crizei.

Pentru cei care vor să cumpere, prețurile de ofertă se vor duce destul de lent în jos. Oricît de neinstruit ar fi X-ulescu, după un timp tot mai lasă din prețul cerut. Deci cu cît se întîrzie achiziția unui apartament, cu atît sunt șanse mai mari de a-l cumpăra mai ieftin.

Dacă mai adăugăm și faptul că cererea pentru astfel de proprietăți este decimată fie de criză, fie de oportunitățile reale care apar în economie, obținem încă un mit dărîmat.

2 comentarii:

  1. "zero impact asupra pieței, impact pozitiv asupra bilanțului. Dar foarte posibil ca piața chiriilor să scadă semnificativ"

    1. Scaderea chiriilor nu influenteaza pe termen lung preturile ? Micii investitori (care cumpara un numar mic de apartamente) nu vor investi pana la atingerea unui raport optim intre chirii si pretul platit. Simplii salariati, la o scadere semnificativa a chiriilor nu vor avea nici un imbold spre a cumpara.
    2. Respectivele fonduri de investitii nu crezi ca vor incerca sa fructifice diferentele de pret (intre cel solictat pe piata si cel platit bancilor)? Pana la urma daca vor plati 30000 euro pe un apartament in Bucuresti cu doua camere, nu vad de ce ar rezista tentatiei de a il oferi spre vanzare cu 45, apoi 40000 euro, sub preturile cerute de piata. Contribuind la scaderea preturilor.

    RăspundețiȘtergere
  2. @ Dorin

    1. pe termen lung, da. insa acum, in perioada de criza, conteaza mult mai mult prezentul si, eventual, perspectiva pe termen scurt. dupa cum vezi, astazi totul in sectorul bancar se invarte in jurul raportarilor financiare; daca bilantul arata bine, nimic nu mai conteaza.
    2. logica ta e ok; dar aici scenariul se poate derula si sub alte forme, de ex bancherii pot sa-si faca propriile lor fonduri (ar fi o premiera in .ro sa avem fonduri pe imobiliare). probabil ca vor alege o solutie care sa nu afecteze substantial piata pe termen scurt (1-3 ani).

    RăspundețiȘtergere